预售许可证翻译模板 中国商品房预售制度的存与废_兼谈我国房地产法律制度的完善_雷兴虎

商品房交易研究

雷星虎等：我国商品房预售制度的保全与废止

始于1979年改革开放后。

奥斯汀认为，法律*重要的目的是研究实在法的实际存在。1988年，全国人大通过《宪法修正案》，规定土地使用权可以依法转让。自此，土地有偿有限使用制度得以确立。同年，全国人大通过了新的《中华人民共和国土地管理法》。此后，我国房地产立法的地位不仅有所提高，而且房地产法律调整的对象和范围也不断扩大。场地。但由于商品房需求的普遍性和较长的生产周期，房地产企业在起步阶段普遍面临开发资金短缺的问题。为解决房地产开发企业先期建设资金不足问题，降低房地产行业门槛，增加商品房供给激活房地产市场，全国人大常委会第八次会议召开1994年7月第八届全国人民代表大会通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》。这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式预售许可证翻译模板，正式建立了商品房预售制度。 . 此后，国务院《城市房地产开发经营管理条例》，建设部的《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产流转管理规定》都对该制度作出了相应的具体规定。由于这些法律、行政法规、规章对预售制度的规定比较零散，我们对其进行了归纳分析，认为我国现行的商品房预售制度文本主要包括以下几个方面：

（一)商品房预售集中管理制度。2004年7月20日，建设部修订了《城市商品房预售管理办法》第四条规定：国务院建设行政主管部门应当集中管理负责全国城市商品房预售管理工作；省、自治区建设行政主管部门某管理本行政区域内城市商品房预售管理工作；市、县建设行政主管部门或者房地产管理部门某管理。人民政府负责本行政区域内城市商品房的预售管理工作。

（二)商品房预售条件的法定制度。因《城市房地产管理法》第四十四条细化，《城市商品房预售管理办法》第五条2004年修订的《房屋》规定，商品房预售应当符合以下条件：一是已缴纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证；二是建设工程规划许可证并已持有施工许可证；三是在提供预售商品房的基础上，开发建设投入的资金达到项目建设总投资的25%以上，并已确定建设进度和竣工交付日期。

自收到商品房预售申请之日起10日内，作出批准或者不批准预售的答复。经批准预售的，发给商品房预售许可证书。; 如不同意预售，应说明理由。

（四)商品房预售广告限制制度。《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定预售许可证翻译模板，房地产开发企业不得进行虚假广告，商品房预售销售广告应当载明《商品房预售许可证》 另外，《城市商品房销售管理办法》第23、42条规定，房地产开发企业应当向买受人明确标明《城市商品房预售管理办法》和《商品房销售合同》签订前，《示范合同》。否则，给予警告，责令限期改正，可以并处一万元以上三万元以下的罚款。

委托代理人办理合同登记手续。委托代理人的，应当提供书面授权委托书。

（六)商品房预售专项制度。《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定，商品房预售所得款项必须用于相关项目建设. 《城市商品房预售管理办法》第十一条进一步授权规定：商品房预售监管的具体办法由房地产管理部门制定。 ，预售款必须用于项目竣工前相应房地产的建设。

（七)预售商品房权属登记制度。《城市商品房预售管理办法》第十二条规定：县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应予以协助，并提供必要的证明文件。因开发企业自房屋交付之日起90日内，购房者未能取得房屋所有权的，开发企业应予以证明。承担违约责任，但开发企业与采购方有特殊约定的除外。